Остаточная стоимость земли — это максимум, который девелопер может заплатить за участок и всё же получить целевую доходность. Начните с валовой стоимости девелопмента (GDV) — цены продажи или стоимости готового проекта; вычтите затраты на продажу, все затраты на строительство, кроме земли, и прибыль, которую должен принести проект; затем вычтите затраты на покупку земли. Остаётся остаточная стоимость земли. Если запрашиваемая цена выше, проект не достигает целевого показателя по этой цене.
Написано командой Реалиста с помощью ИИ (Claude). Перед публикацией проверено редакцией SEO/GEO Реалист (с помощью ИИ, не независимой от Реалиста). Ссылки проверены, страница обновлена 14 октября 2026 года.
Эта страница объясняет арифметику для скрининга реализуемости. Это не определение стоимости какого-либо конкретного участка.
Формула
Остаточная стоимость земли — это одно вычитание, выполненное в строгом порядке, чтобы ничего не посчиталось дважды.
| Строка | Что в него входит |
|---|---|
| Валовая стоимость девелопмента (GDV) | цены продажи готовых единиц или стабилизированный ЧОД ÷ выходная ставка капитализации для арендного проекта |
| за вычетом: затраты на продажу | брокерская деятельность, маркетинг, закрытие |
| за вычетом: прямые затраты | строительство |
| за вычетом: непрямые затраты | проектирование, разрешения, сборы, страхование, обычно процент от прямых затрат |
| за вычетом: резерв на непредвиденные расходы | процент от стоимости строительства, а не земли |
| за вычетом: финансирование | проценты и сборы во время строительства и продажи |
| за вычетом: прибыль девелопера | целевая доходность, как маржа на затраты или доля GDV |
| за вычетом: затраты на приобретение земли | налоги на передачу права, юридические услуги, дью-дилидженс по земле |
| = остаточная стоимость земли | максимум, который проект может заплатить за участок |
Два правила сохраняют цифру честной. Косвенные затраты и резерв на непредвиденные расходы — это проценты от строительства, а не от промежуточного итога, включающего землю; начисление их на землю — частая ошибка, раздувающая затраты (мы нашли именно эту ошибку при построении модели, описано в наш разбор модели анализа реализуемости (feasibility)). И целевая прибыль должна быть выражена так, чтобы было ясно, от чего она считается.
Маржа на затраты или доля GDV
Целевую прибыль можно записать двумя способами, и они дают разные стоимости земли.
- Маржа на затраты: прибыль — процент от общей стоимости девелопмента, включая землю. Расчёт земли круговой, поэтому разделите чистую стоимость на (1 + маржа), чтобы получить максимум, во сколько может обойтись весь проект, и затем вычтите затраты, не связанные с землёй.
- Доля от GDV: прибыль — процент от валовой стоимости девелопмента (GDV). Часто применяется в Великобритании, где правительственная рекомендации по жизнеспособности проекта говорится, что при составлении планов допущение в 15–20 процентов от GDV может считаться подходящей доходностью для девелоперов.
Пример расчёта (иллюстративные цифры)
Ни одна из этих цифр не описывает реальный участок или реальный рынок. Они показывают арифметику, и каждое число следует из предыдущих.
Участок предлагается под 40 таунхаусов на продажу площадью около 2 000 квадратных футов каждый, которые, как ожидается, будут продаваться в среднем по 575 000 долларов.
| Строка | Сумма (долларов) |
|---|---|
| GDV: 40 × 575 000 | 23,000,000 |
| за вычетом затрат на продажу, 5% | 1,150,000 |
| Чистая стоимость девелопмента | 21,850,000 |
| Прямые затраты: 80 000 кв. футов × 165 | 13,200,000 |
| Мягкие затраты, 15% от прямых затрат | 1,980,000 |
| Резерв, 5 % от прямых затрат | 660,000 |
| Финансы | 900,000 |
| Затраты без учёта земли | 16,740,000 |
Метод 1, маржа 15 процентов на затраты. Весь проект может стоить не более 21 850 000 ÷ 1,15 = 19 000 000. Вычтите затраты, не связанные с землёй, и на землю и расходы по её приобретению остаётся 2 260 000; при 3 процентах расходов на приобретение остаточная стоимость земли около 2,19 млн долларов.
Метод 2, 15 процентов от GDV. Прибыль составляет 15 процентов от 23 000 000, то есть 3 450 000. Тогда 21 850 000 − 16 740 000 − 3 450 000 = 1 660 000 на землю и связанные с ней расходы, и остаточная стоимость земли около 1,61 млн долларов. Тот же целевой процент, примерно на 580 000 долларов меньше за участок.
Цены продаж ниже на 5 процентов. При 546 250 долларов за дом метод 1 даёт остаточную стоимость земли около 1,27 миллиона, примерно на 42 процента меньше, а по методу 2 получается около 0,72 млн. Земля — это то, что остаётся после вычитания гораздо больших чисел, поэтому небольшие изменения цены или затрат сильно её двигают. Строка финансирования здесь для простоты зафиксирована; в полной модели она меняется вместе с ценой земли и графиком.
Что проверить, прежде чем полагаться на число
Остаточная стоимость земли хороша настолько, насколько хороши её исходные данные, и ниже перечислены те, что влияют на неё сильнее всего.
- Цены продаж или аренды по закрытым сделкам, а не запрашиваемые цены. См. сопоставимые продажи.
- Что допускает зонирование. Число единиц, высота и парковка определяют GDV; сначала нужно понять, что на участке можно построить по закону и с выгодой (наилучшее использование).
- Прямые затраты по недавнему тендеру или от консультанта по стоимости строительства, за квадратный фут того типа здания, которое вы действительно будете строить.
- Ставка капитализации при выходе для арендного проекта. См. что такое ставка капитализации; при ставках капитализации около 5–6 процентов четверть пункта на выходной ставке меняет GDV примерно на 4–5 процентов, а остаточную стоимость — гораздо сильнее.
- Сроки. Более долгие согласования означают больше расходов на финансирование и больше рыночного риска.
Общий обзор процесса девелопмента находится в девелопмент недвижимости.
Где подходит Реалист
Движок Реалиста: Анализ реализуемости (feasibility) рассчитывает эту модель для названного вами участка: допустимые зонированием варианты проекта, затраты и доходность и, в большинстве запусков, рабочую книгу Excel с живыми формулами (бюджет девелопмента, источники и использование средств, остаточная стоимость земли и доходность), так что вы меняете цену, затраты или целевой показатель и смотрите, как сдвигается остаточная стоимость. За 30 дней до 12 октября 2026 года рабочая книга была выдана в 69 из 84 завершённых запусков. За 30 дней до 11 октября 2026 года медианное время запуска составило 27 минут, 90-й процентиль — 75 (80 запусков). Цифры и методы находятся в рабочей книге; сколько платить за участок, решаете вы. Это отбор по реализуемости (feasibility), а не оценка.
Вопросы и ответы
Как рассчитать остаточную стоимость земли?
Начните с валовой стоимости девелопмента (за сколько готовый проект продаётся или сколько он стоит), вычтите затраты на продажу, все затраты на строительство, кроме земли (прямые и косвенные затраты, резерв, финансирование), прибыль, которую должен принести проект, и затраты на покупку земли. Остаток — максимум, который девелопер может заплатить за участок и всё равно достичь целевой доходности.
Должна ли прибыль девелопера быть маржой на затраты или долей от GDV?
Любой вариант, лишь бы цель была названа и использовалась одна и та же во всём расчёте. В Великобритании прибыль часто задают как долю валовой стоимости девелопмента (GDV), а государственные рекомендации по планированию предлагают 15–20 процентов GDV. Одна и та же цель 15 процентов даёт разную стоимость земли по двум методам: в разобранном на этой странице примере около 2,19 млн по затратам и около 1,61 млн по GDV.
Почему остаточная стоимость земли так чувствительна?
Потому что земля — это то, что остаётся после вычитания гораздо больших чисел друг из друга. В разобранном примере падение цен продаж на 5 процентов сокращает стоимость земли примерно на 42 процента, с около 2,19 миллиона до около 1,27 миллиона.
Чем отличается остаточная стоимость земли от цены предложения?
Запрашиваемая цена — то, чего хочет продавец. Остаточная стоимость земли — то, что может позволить себе проект. Если запрашиваемая цена выше, проект не достигает целевой доходности по этой цене, и этот разрыв — то, с чем девелопер идёт на переговоры.