Обновлено 25 октября 2026.
Коротко: $3,7 млрд долга по коммерческой недвижимости Техаса подлежит погашению в ближайшие 24 месяца. На приведённой ниже выборке 248 из 2 226 действующих кредитов по Техасу ($3,70 млрд из $40,6 млрд) погашаются в период с 25 октября 2026 по 25 октября 2028, и 74 из них ($1,24 млрд) приходятся на Хьюстон. Большинство оформлены по низкой ставке: медиана — 4,92%, а 145 кредитов — только с выплатой процентов. 226 обслуживаются в срок, значит, каждый такой заёмщик выберет кредитора для рефинансирования, а не отдел по работе с проблемными кредитами.
Что и когда подлежит погашению
| Окно погашения | Кредиты | Долг |
|---|---|---|
| Все действующие кредиты Техаса в отборе | 2,226 | $40,563.4M |
| В течение 24 мес. | 248 | $3,704.4M |
| В течение 12 мес. | 122 | $1,592.5M |
| В течение 6 мес. | 49 | $522.2M |
| В течение 36 мес. | 454 | $7,895.0M |
| Срок погашения уже прошёл | 5 | $130.9M |
| Месяцев с сегодняшнего дня | Кредиты | Долг |
|---|---|---|
| 0–6 | 49 | $522.2M |
| 6–12 | 73 | $1,070.3M |
| 12–18 | 52 | $830.4M |
| 18–24 | 74 | $1,281.5M |
Стена погашений растянута, а не одним обрывом. 43% суммы ($1,59 млрд) подлежит погашению в течение года — примерно тогда заёмщик начинает принимать предложения о рефинансировании.
Где это находится
| Площадь | Кредиты, погашаемые в течение 24 месяцев | Долг |
|---|---|---|
| Хьюстон (девять округов) | 74 | $1,244.5M |
| Даллас — Форт-Уэрт (Даллас, Таррант, Коллин, Дентон) | 63 | $866.8M |
| Остин (Трэвис, Уильямсон, Хейс) | 21 | $475.0M |
| Сан-Антонио (Бексар, Команал) | 14 | $192.6M |
| Остальной Техас | 64 | $666.1M |
| Кредиты, охватывающие две или более из этих зон | 12 | $259.5M |
Хьюстон лидирует и по числу, и по сумме. Если считать кредиты, под которые заложено ещё и здание в другом месте Техаса, Хьюстона касаются 81 кредит ($1,43 млрд). О хьюстонских кредитах, уже показывающих неблагополучие, смотрите Долг по апартаментам в Хьюстоне под давлением.
| Хьюстон, по типам объектов | Кредиты | Долг |
|---|---|---|
| Ритейл | 29 | $510.3M |
| Офис | 12 | $401.2M |
| Квартиры | 15 | $144.8M |
| Размещение | 2 | $43.3M |
| Индустриальная | 3 | $30.2M |
| Прочие и смешанного использования | 13 | $114.7M |
Какой тип объекта
| Тип объекта, весь Техас | Кредиты | Долг |
|---|---|---|
| Ритейл | 102 | $1,306.0M |
| Офис | 32 | $780.7M |
| Размещение | 29 | $563.5M |
| Квартиры | 39 | $541.3M |
| Смешанное использование | 10 | $147.7M |
| Индустриальная и складская недвижимость | 8 | $97.0M |
| Сборное жильё | 4 | $70.7M |
| Склады самообслуживания | 16 | $56.0M |
| Прочие и несколько типов | 8 | $141.7M |
Торговая недвижимость — крупнейший блок и по числу кредитов, и по сумме. Офисы — самые дорогие в пересчёте на кредит, в среднем около $24 млн.
Почему это разговоры о рефинансировании
Большинство из них оформлены по более низкой ставке. Медианная ставка по 248 кредитам — 4,92%. 135 кредитов ($2,11 млрд) оформлены по ставке ниже 5,0%. Заёмщик, рефинансирующийся на нынешнем рынке, платит больше, поэтому разговор идёт о размере нового кредита и частичном погашении, а не о формальном продлении.
Большинство из них сегодня не платят основной долг. 145 кредитов ($2,72 млрд) — только проценты. Основной долг не погашался, поэтому весь остаток придётся рефинансировать или погасить.
Большинство из них в хорошем состоянии. 226 кредитов ($3,27 млрд) обслуживаются в срок. 16 ($431,7 млн) показывают признак неблагополучия (просрочка, реструктуризация или покрытие ниже 1,0x); они разобраны на странице страница о долге Техаса. Ещё 11 ($119,7 млн) показывают покрытие от 1,0x до 1,2x: они близко к границе и первыми потребуют нового капитала по более высокой ставке.
Несколько крупных кредитов держат половину денег. 37 кредитов от $25 млн и выше составляют $1,92 млрд, или 52% общей суммы. 64 кредита от $10 до $25 млн — $1,01 млрд. 147 кредитов до $10 млн — $782 млн: именно такой размер выдают региональные банки и небольшие кредиторы.
С чего начать
Если вы кредитуете. Начните со 122 кредитов, срок погашения которых наступает в течение 12 месяцев ($1,59 млрд), и внутри них — с размера, который вы выдаёте. В Хьюстоне это 74 заёмщика, которые выберут кредитора в ближайшие два года. Тем, у кого коэффициент покрытия от 1,0x до 1,2x, нужен кредит поменьше или больше собственного капитала, так что приносите структуру, а не только ставку.
Если вы брокер по долговому финансированию или продаёте здания. Срок погашения — дата, которую владелец не может сдвинуть. Звоните владельцу здания за 12–18 месяцев до неё, пока продажа или рекапитализация ещё остаются выбором.
Если вы покупаете. 5 просроченных кредитов ($130,9 млн) и 16 с тревожным признаком — это те случаи, где продавец наиболее мотивирован. Отсортируйте по размеру, а затем по сроку владения зданием.
Как это было подготовлено
Реалист читает записи о кредитах, объектах и собственниках из более чем 2 100 источников и сохраняет дату каждого факта. Для этой страницы мы взяли все действующие кредиты с остатком больше нуля, все объекты которых находятся в Техасе: 2 226 кредитов (кредиты, погашенные через дефизанс, исключены). Кредит считается погашаемым в течение 24 месяцев, если указанная в нём дата погашения приходится на период с 25 октября 2026 по 25 октября 2028. Ставка, режим выплаты только процентов, статус платежей, коэффициент покрытия и срок погашения — это цифры, заявленные вместе с каждым кредитом, а не наши оценки. Зоны — группы округов, перечисленные выше; кредит со зданиями в двух или более зонах показан отдельной строкой. Измерено 25 октября 2026 по данным о кредитах от 22 сентября — 2 октября 2026. Цифры округлены.
Чего это не заменяет
Это не оценка, не кредитное заключение и не мнение о каком-либо заёмщике. Дата погашения говорит лишь о том, что кредит будет рефинансирован, продлён или погашен, но не какой из вариантов. Кредиты, которые банки держат на собственном балансе, в выборку не входят, поэтому реальная цифра по Техасу выше. Каждый объект проверяет лицензированный специалист, прежде чем кто-либо действует.
Получите список по вашей территории
Signals возвращает этот список по выбранной вами территории: каждый кредит с датой погашения, ставкой и размером, здание и собственник за ним — на вашу почту или в CRM. Запросите список погашений в Техасе или по вашему региону и мы запустим его вживую, с фильтром по кредитам, которые вы выдаёте.
Подготовлено Реалист AI от имени команды Реалиста.