Каскад распределения (waterfall) — это набор правил, определяющих порядок, в котором сделка с недвижимостью платит инвесторам и спонсору. Деньги заполняют первый уровень, обычно возврат капитала, затем переходят на следующий: преференциальную доходность, а затем раздел прибыли, дающий спонсору промоут.
Обычные уровни
- Возврат капитала. Инвесторы первыми получают обратно вложенный капитал.
- Привилегированная доходность (preferred return). Затем инвесторы получают заявленную годовую доходность, например 8 процентов, прежде чем спонсор участвует в прибыли.
- Распределение выше порога доходности. Оставшиеся деньги делятся, например, 80 процентов всем инвесторам пропорционально капиталу и 20 процентов спонсору в виде промоута.
В некоторых сделках уровней больше: доля спонсора растёт после того, как инвесторы достигают более высокой доходности, или предусмотрен catch-up. Каждый уровень определяет операционное соглашение.
Пример расчёта (гипотетические цифры)
Сделка привлекает 10,000,000: 9,000,000 от партнёров с ограниченной ответственностью (LP) и 1,000,000 от спонсора (GP) в виде соинвестиции. Три года спустя она распределяет в сумме 13,500,000. Условия: преференциальная доходность 8% с капитализацией, затем 80/20.
| Уровень | Сумма | Примечание |
|---|---|---|
| 1. Возврат капитала | 10,000,000 | пропорционально капиталу |
| 2. Привилегированная доходность (8%, 3 года, с капитализацией) | 2,597,120 | пропорционально капиталу |
| Остаток денег | 902,880 | |
| 3. Промоут (20%) | 180,576 | к GP |
| 3. Остаток (80%) | 722,304 | пропорционально капиталу |
Итого: LP получает около 11 987 482 на 9 000 000, чистый мультипликатор капитала 1,33x. GP получает около 1 512 518 на 1 000 000, или 1,51x, из-за промоута. Цифры и условия выдуманы, чтобы показать механику.
Почему важны детали
Небольшие изменения сдвигают распределение: капитализируется ли предпочтительная доходность, выплачивается ли она текущими платежами, задан ли порог ставкой или мультипликатором и получает ли спонсор догоняющую долю. Сделка, выглядящая одинаково по заголовку, может платить совсем по-разному. См. мультипликатор капитала и ВНД о том, как измеряются результаты.
Чего эта страница не заменяет
Он не заменяет операционное соглашение, которое имеет приоритет, и консультацию юриста по ценным бумагам или налогам. Вотерфоллы рассчитываются в таблице по условиям соглашения. Инвестиционный анализ Реалиста строит доходность в живом Excel с источником у каждого параметра; он не составляет и не толкует документы фонда.
Читайте дальше: какие ИИ-инструменты работают внутри Excel для инвесторов.
Частые вопросы
Что такое водопад распределения доходов? Правила, которые определяют, кто и сколько получает первым, когда в сделке с недвижимостью распределяется денежный поток. Деньги проходят по уровням: возврат капитала, преференциальная доходность инвесторов, затем разделение, при котором спонсор обычно получает большую долю прибыли.
Что такое промоут (promote)? Дополнительная доля прибыли спонсора сверх того, что приносит его собственный капитал, выплачиваемая после того, как инвесторы достигают преференциальной доходности. Распространённая структура — промоут 20 процентов с прибыли сверх преференциальной доходности, но условия согласовываются в каждой сделке.
Что такое привилегированная доходность? Минимальная годовая доходность, часто выражаемая в процентах от вложенного капитала, которую инвесторы получают до того, как спонсор делит прибыль. Она может выплачиваться текущими платежами или накапливаться с капитализацией, в зависимости от соглашения.
Одинаков ли вотерфолл во всех сделках? Нет. Уровни, пороги, механизмы наверстывания и разделение доходов задаются в операционном соглашении. Водопад распределения нужно читать по этому документу; пример на странице показывает только механику.
Опубликовано Реалист, который делает ИИ-движок, упомянутый на этой странице. Написано командой Реалиста с помощью ИИ. Обновлено 19 октября 2026 года.