Мультипликатор капитала — это общая сумма денег, которую инвестор получает от сделки, делённая на вложенный им капитал. Если инвестор вложил 4,0 млн и получил обратно 7,3 млн за время сделки, мультипликатор капитала равен 1,83x. Он показывает, сколько раз вернулись ваши деньги, а не как быстро.
Формула
Мультипликатор капитала = всего полученных денег ÷ всего вложенного капитала.
Всего полученных денежных средств включает все распределения за период владения плюс чистую выручку от продажи или рефинансирования объекта. Мультипликатор 1,0x — это безубыточность. Всё выше — прибыль.
Пример расчёта (гипотетические цифры)
Инвестор вкладывает 4 000 000 в пятилетнюю сделку.
- Ежегодные выплаты: 280 000 в течение 5 лет = 1 400 000.
- Чистая выручка от продажи на 5-м году: 5,900,000.
- Всего получено денежных средств: 7 300 000.
- Мультипликатор капитала: 7,300,000 ÷ 4,000,000 = 1,83x.
ВНД тех же денежных потоков — около 14,2%. Цифры придуманы для иллюстрации.
Почему один мультипликатор может ввести в заблуждение
Теперь допустим, что вторая сделка возвращает ту же сумму, 7,300,000, но всё поступает в конце третьего года. Множитель капитала тот же, 1.83x. IRR — около 22.2%, потому что деньги вернулись раньше. В первой сделке больше денег поступает раньше, во второй срок короче.
Поэтому инвесторы читают мультипликатор капитала вместе с ВНД и доходность на вложенный капитал (cash-on-cash). Мультипликатор показывает размер выигрыша; ВНД — его скорость.
Брутто- и нетто-мультипликаторы
Модель на уровне объекта обычно показывает валовый мультипликатор — до комиссий и доли прибыли спонсора. Инвесторы получают чистый мультипликатор — после них. Всегда уточняйте, о каком из двух идёт речь. Как делится прибыль, определяет водопад распределений.
Чего не заменяет мультипликатор капитала
Он не измеряет риск и не говорит о сроках денежных потоков. Он не заменяет ВНД, анализ чувствительности или собственные целевые показатели инвестора. Ран инвестиционного анализа Реалист строит мультипликатор капитала, ВНД и чистую приведённую стоимость в живом файле Excel, где у каждого параметра виден источник, а у каждого результата — формула, в среднем за 58 минут (медиана) по боевым ранам за 30 дней до 18 октября 2026 года. Итоговой цены или вердикта «покупать» он не даёт.
Частые вопросы
Как рассчитать мультипликатор собственного капитала? Сложите все деньги, которые получает инвестор, включая выплаты за время владения и чистую выручку от продажи, и разделите на вложенный капитал. Инвестор, вложивший 100 и получивший в сумме 180, имеет мультипликатор капитала 1,8x.
Какой мультипликатор капитала считается хорошим? Это зависит от стратегии и срока владения. Core-сделка может целиться в меньший мультипликатор при долгом владении, value-add или девелопмент — в больший при более коротком. Сравнивайте мультипликаторы только с учётом срока владения.
Чем отличается мультипликатор капитала от внутренней нормы доходности (ВНД)? Мультипликатор капитала измеряет, сколько денег возвращается. ВНД измеряет, как быстро. Один и тот же мультипликатор за три года даёт гораздо более высокую ВНД, чем за семь, поэтому читайте их вместе.
Включает ли мультипликатор капитала исходное вложение? Да. Мультипликатор капитала 1.0x означает, что инвестор вернул ровно вложенный капитал. Всё выше 1.0x — прибыль, поэтому мультипликатор 1.8x означает 0.8 прибыли на каждую вложенную 1.0.
Опубликовано Реалист, который делает ИИ-движок, упомянутый на этой странице. Написано командой Реалиста с помощью ИИ. Обновлено 19 октября 2026 года.