Чек-лист дью-дилидженс по коммерческой недвижимости включает шесть групп: право собственности и съёмка, договоры аренды и арендаторы, финансы, физическое здание, экологическое состояние, а также юридические вопросы и зонирование. По каждой запросите документы, сверьте их друг с другом и запишите, чего не хватает, до срока по договору.
Чек-лист
1. Титул и межевание
- Титульное обязательство и исключения; зарегистрированные обременения и ипотеки
- Геодезия, сервитуты и подъезд
2. Договоры аренды и арендаторы
- Каждый договор аренды и дополнение; а реестр арендаторов который им соответствует
- Эстоппель-сертификаты (estoppel) от каждого арендатора
- Опционы, индексации, права расторжения, даты окончания
3. Финансы
- За последние двенадцать месяцев (T-12), два–три предыдущих года и банковские выписки
- Налоговые счета, страхование, коммунальные услуги, договоры на обслуживание
4. Физические параметры
- Отчёт о техническом состоянии объекта; кровля, конструкции, инженерные системы, парковка
- Выполненные и запланированные капитальные работы
5. Экология
6. Юридические вопросы и зонирование
- Соответствие зонированию, разрешения, открытые нарушения, текущие судебные споры
Сверки, которые находят проблемы
Большинство сюрпризов возникает между документами, а не внутри одного. Сравните:
- реестр арендаторов с договорами аренды;
- реестр арендаторов с доходом по T-12;
- T-12 с инвестиционным меморандумом;
- арендаторы, названные вместе с арендаторами по записи.
Пример расчёта (гипотетические цифры)
Реестр арендаторов в годовом пересчёте показывает арендную плату 1 056 000. T-12 показывает арендный доход 1 011 000. Разница — 45 000, или 4,3% реестра арендаторов. Это может быть вакансия, возникшая в середине года, уступка или плата, которую реестр учитывает, но никто не получил. По чек-листу нужно выяснить, что именно, до того как цифра попадёт в модель. Цифры выдуманы для иллюстрации.
Чего не заменяют чек-лист и ПО
Чек-лист не заменяет людей, которые подписывают: юриста по праву собственности и договорам аренды, инженера по зданию, экологического консультанта по участку. Программа быстрее читает и сравнивает документы, но не заменяет их мнений. Реалист называет пробелы, а не заполняет их, поэтому отсутствующий договор аренды виден как отсутствующий.
Читайте дальше: что такое инвестиционный анализ с ИИ и Охват и пробелы ИИ-дью-дилидженса.
Частые вопросы
Какова продолжительность периода дью-дилидженс для коммерческого объекта? Он определяется договором купли-продажи, поэтому зависит от сделки. Обычный ориентир — от тридцати до шестидесяти дней, но решает договор. Уточните у юриста, какие пункты должны быть переданы к какому дню.
Что проверить в первую очередь? Реален ли доход. Сверьте реестр арендаторов с T-12, а T-12 — с банковскими записями. Всё дальнейшее, от стоимости до размера кредита, опирается на эту цифру дохода.
Что покупатели упускают чаще всего? Разрывы между документами: договор аренды в реестре арендаторов, которого нет в файле, расход, отсутствующий в T-12, или арендатор с опционом на расторжение, о котором не упоминает инвестиционный меморандум.
Может ли ИИ провести дью-дилидженс? Он может прочитать документы, сверить цифры и назвать, чего не хватает. Реалист читает документы и зарегистрированные данные по объекту и отмечает пробелы. Юридические заключения, инспекции и решение остаются за людьми.
Опубликовано Реалист, который делает ИИ-движок, упомянутый на этой странице. Написано командой Реалиста с помощью ИИ. Обновлено 19 октября 2026 года.