Анализируйте офисное здание по договорам: свяжите реестр арендаторов с договорами, составьте график всех истечений, оцените, во что обойдётся повторная сдача каждого помещения (улучшения для арендатора, комиссии, арендные каникулы и простой), проверьте фактическую заполненность и только потом капитализируйте заявленный ЧОД. Программы для расчёта денежного потока по каждому договору лучше всего подходят для длинных и сложных реестров арендаторов; Реалист подходит для первого полного инвестиционного анализа сделки или заявки на кредит по адресу и документам в живом Excel.
Обновлено 19 октября 2026 года. Опубликовано Реалист, которая делает один из сравниваемых инструментов.
Пять вопросов, решающих судьбу сделки с офисом
1. Кто уходит и когда? Составьте график истечения аренды по годам, по площади и по ставке и отметьте самое крупное окно (отслеживание окончания договоров аренды). Проверьте варианты досрочного расторжения и сокращения площади: они сдвигают окончания аренды раньше.
2. Во сколько обходится заполнение каждой вакансии? В офисах расходы на повторную сдачу часто превышают годовую арендную плату, а модели первого приближения их занижают.
3. Действительно ли помещение используется? Арендатор, который платит арендную плату, но выставил свой этаж на субаренду, вероятно, съедет по истечении договора. Спросите о субарендах и использовании парковки.
4. Держатся ли возвраты? Сравните лимиты на возмещение расходов или базовые годы в договорах аренды с T-12.
5. Что нужно зданию? Лобби, лифты, вентиляция и кондиционирование, кровля и удобства, которых арендаторы теперь ждут.
Пример повторной сдачи в аренду
Например, иллюстративное помещение площадью 20 000 квадратных футов освобождается на втором году. Рыночная арендная ставка — 32 доллара за квадратный фут с полным обслуживанием, или 640 000 долларов в год. Заполнение его по новому 7-летнему договору может стоить:
| Пункт | Допущение | Стоимость (в долларах) |
|---|---|---|
| Отделка для арендатора | 55 за кв. фут | 1,100,000 |
| Комиссии за привлечение арендаторов | 6% от аренды за 7 лет | 268,800 |
| Арендные каникулы | 7 месяцев | 373,333 |
| Простой до нового договора аренды | 9 месяцев потерянной арендной платы | 480,000 |
| Итого | около 111 за кв. фут | 2,222,133 |
Это около 3,5 лет арендной платы помещения, потраченных на то, чтобы оно продолжало приносить доход. Закладывайте эти затраты в денежный поток в тот год, когда они возникают, а не плоским резервом.
Где документы вводят в заблуждение
- Реестр арендаторов против договоров аренды: опционы, периоды арендных каникул и дополнительные соглашения часто есть только в самом договоре аренды (как читать реестр арендаторов, выписки из договоров аренды для приобретений).
- Pro forma из OM: сравните с ЧОД на текущих договорах.
- Ставка капитализации: данные о продажах офисов могут быть скудными, поэтому укажите подтверждения для выходной ставки капитализации.
Инструменты, честно
| Вариант | Лучше всего подходит для | Что он делает | Где это заканчивается | Модель оплаты |
|---|---|---|---|---|
| ПО для расчёта денежного потока по каждому договору аренды | Многоарендаторные башни, длительное владение | Моделирует аренду, возмещения, пролонгации и расходы по каждому договору аренды | Исходные данные загружает и поддерживает аналитик | Лицензия на софт |
| Таблица | Небольшие здания | Таблица ротации и проформа | Условия аренды, вносимые вручную | Рабочее время сотрудников |
| Реалист | Первый полный инвестиционный анализ сделки или заявки на кредит | Читает реестр арендаторов, T-12 и OM, сверяет их друг с другом и с рынком, строит живой Excel | Не трекер аренды по портфелю | За ран; условия на демо |
Где подходит Реалист
Инвестиционный анализ Реалиста заняло около 58 минут по медиане на рабочих запусках за 30 дней до 18 октября 2026 года и возвращает меморандум и живую модель в Excel с 10-летней проформой, DSCR, доходностью долга и таблицами чувствительности. Укажите в задании допущения по пере-аренде; пробелы названы. Категория подробно: ИИ-ПО для инвестиционного анализа недвижимости. Запросить демо.
Вопросы и ответы
Каков главный риск при инвестиционном анализе офиса?
Ротация вместе с затратами на повторную сдачу. Крупное окончание договора в период владения с отделкой для арендатора, комиссиями, арендными каникулами и простоем может «съесть» годы арендного дохода.
Как оценить затраты на отделку для арендаторов?
Берите недавние договоры аренды в здании и субрынке, с разбивкой на новые и продления; продления обычно обходятся дешевле.
Что такое WALT и почему он важен?
Средневзвешенный срок договоров аренды: оставшиеся годы аренды, взвешенные по арендной плате или площади. Короткий WALT означает, что доход скоро пересматривается, поэтому стоимость больше зависит от рыночной ставки аренды и затрат на повторную сдачу.
Может ли Реалист смоделировать каждый договор аренды офиса?
Он читает реестр арендаторов и документы внутри рана инвестиционного анализа и строит модель в живом Excel. Для ведения подробных денежных потоков по каждому договору аренды на длинном сроке владения лучше подойдёт ПО для денежных потоков по каждому договору.