Выбирайте Prophia, если ваша главная задача — составление выжимок из договоров коммерческой аренды и поддержание в актуальном состоянии условий аренды, критических дат и реестра арендаторов на основе договоров по всему портфелю. Выбирайте Реалист, если хотите начать с адреса объекта и получить инвестиционный анализ, мнение о стоимости или пакет анализа реализуемости (feasibility) с источниками и живой моделью Excel.
Опубликовано Реалист, который делает один из сравниваемых инструментов. Обновлено 19 октября 2026 года.
Сравнение с первого взгляда
| Вопрос | Prophia | Реалист |
|---|---|---|
| Лучше всего подходит для | Собственники и операторы, ведущие данные по аренде; Prophia называет команды по инвестиционным продажам, лизингу, приобретениям и дью-дилидженс, управлению активами, управлению недвижимостью и отчётности для инвесторов | Инвесторы, кредиторы, брокеры, собственники и девелоперы, которым нужен первый ответ по объекту с источниками |
| Что он делает | ИИ-абстрагирование договоров аренды с проверкой качества экспертами CRE, управление арендой, автоматизация реестра арендаторов и аналитика портфеля — по данным Prophia | Собирает запись об объекте, аналоги и документы и возвращает инвестиционный анализ, мнение о стоимости или пакет по анализу реализуемости (feasibility) |
| Исходные данные | Договоры аренды, дополнительные соглашения и подтверждающие файлы, по данным Prophia | Адрес, а также инвестиционный меморандум, реестр арендаторов и T-12, если они доступны; файлы Excel до 40 МБ |
| Результаты | Структурированные выписки из договоров аренды со ссылкой на источник, живой реестр арендаторов, стек-планы, учёт обременений и ключевые даты, по данным Prophia | Меморандум и живая модель Excel: 10-летняя финансовая модель, источники и использование средств, график кредита, DSCR, доходность долга, доходность и таблицы чувствительности |
| Где это заканчивается | Модели оценки и инвестиционного анализа объекта на его сайте не описаны | Абстрагирование договоров аренды не предлагается как клиентский продукт; это не институциональное моделирование денежных потоков по каждому договору аренды; в меморандуме нет итоговой цены или вердикта «покупать или продавать» |
| Модель оплаты | Prophia Essentials: «За арендатора — годовая подписка»; Prophia Portfolio: дополнение к годовой подписке; цены не показаны, индивидуальный расчёт через отдел продаж | Здесь не указано |
Что делает Prophia
Prophia описывает себя как платформу на базе ИИ для составления выжимок из договоров аренды коммерческой недвижимости. Заявленный воркфлоу: вы загружаете договор, ИИ извлекает и структурирует условия, эксперты по CRE проводят проверку качества, а вы выполняете итоговую проверку. Prophia говорит, что выжимки «напрямую связаны с источником для окончательной проверки». На странице автоматизации реестра арендаторов сказано, что можно перетащить договоры и допсоглашения и получить «живой, постоянно развивающийся реестр арендаторов с проверкой по источнику в один клик», со ступенями аренды, критическими датами, арендой за квадратный фут и необязательным аудитом по Yardi. Prophia Essentials — её продукт для управления договорами аренды; Prophia Portfolio добавляет аналитику и отчётность по портфелю.
Что делает Реалист
Реалист работает от объекта наружу. Он опирается на 2 100+ источников, чтобы установить участок, собственника, зонирование и сопоставимые сделки, читает присланные вами инвестиционный меморандум, реестр арендаторов и T-12 и строит модель. Что возвращает один запрос на инвестиционный анализ: меморандум, живую модель Excel с 10-летним прогнозом, долгом и доходностью и около 1 000 точек данных. По медиане 159 из них найдены с источником и датой, 607 рассчитаны по формуле, а 164 названы отсутствующими вместо того, чтобы быть заполненными. За 30 дней до 18 октября 2026 года медианный ран занял около 58 минут (44 рана). В меморандуме нет итоговой цены и вердикта «покупать» или «продавать».
Кому что выбирать
- Выберите Prophia если ваша проблема — договоры аренды: много документов на здание, дополнения, меняющие условия, и потребность в выжимках, которые можно сверить с источником и поддерживать актуальными после закрытия.
- Выберите Реалист если ваша проблема — первый ответ по объекту: что это такое, что говорят сопоставимые сделки и как выглядят доход, долг и доходность в модели с источниками, которую можно править.
- Используйте оба по приобретению со сложными договорами аренды. Составьте выписки из договоров в Prophia, а Реалист используйте для записи по объекту, аналогов и модели инвестиционного анализа. Сверять реестр арендаторов с договорами всё равно стоит вручную: см. шесть расхождений между реестром арендаторов и договорами аренды.
Дополнительный контекст: ИИ-инструменты для коммерческой недвижимости, сгруппированные по задачам, выписки из договоров аренды для дью-дилидженс при приобретении и Сравнение PRODA и Prophia. Сторона дью-дилидженс в Реалисте описана в разделе страница о ПО для дью-дилидженс в недвижимости. Чтобы проверить это, запросить доступ и прогоните объект, который вы уже знаете.
Вопросы и ответы
Чем отличаются Реалист и Prophia?
По данным сайта, Prophia — платформа на базе ИИ для составления выжимок из договоров аренды и управления ими с проверкой качества экспертами по CRE. Реалист исходит из адреса объекта и возвращает инвестиционный анализ, мнение о стоимости или пакет анализа реализуемости (feasibility) с меморандумом и живой моделью Excel, где у каждого исходного значения виден источник, а у каждого результата — формула.
Делает ли Реалист абстрагирование договоров аренды?
Не как клиентский продукт. Если ваша основная задача — извлекать и отслеживать договоры аренды по портфелю, лучше подойдёт платформа для извлечения данных из договоров аренды, такая как Prophia.
Строит ли Prophia модели инвестанализа или мнения о стоимости?
Его сайт, прочитанный 19 октября 2026 года, описывает абстрагирование договоров аренды, дью-дилидженс, автоматизацию реестра арендаторов и аналитику портфеля. Построение модели инвестиционного анализа или мнения о стоимости он не описывает.
Сколько стоит Prophia?
На странице цен Prophia Essentials указана как годовая подписка за арендатора, а Prophia Portfolio — как дополнение к годовой подписке. Цены не показаны; предлагается индивидуальный расчёт.
Сколько времени занимает инвестиционный анализ в Реалисте?
Замер за 30 дней до 18 октября 2026 года: медианный инвестиционный анализ занял около 58 минут от запроса до готовых файлов (44 рана).
Утверждения о других компаниях взяты с сайта каждой компании, прочитаны 19 октября 2026 года.
Источники:
- https://www.prophia.com/
- prophia.com, страница Plans and Pricing
- https://www.prophia.com/rent-roll-automation